Jak to jest, kiedy bierzemy kredyt hipoteczny - post scriptum.

W weekend napisałem posta dotyczącego kredytów hipotecznych. Otrzymałem pod nim kilka komentarzy, które moim zdaniem są tak dobre, że szkoda by było żeby widniały gdzieś na dole pod głównym tekstem i zasługują na to, żeby poświęcić im osobny wpis.

Jeśli któryś z komentatorów nie chce, żeby jego opinia tu widniała, poproszę o odpowiedni komentarz pod tym wpisem - usunę go wówczas, chociaż było by szkoda, bo to są naprawdę cenne informacje.

Jeśli pod wcześniejszym wpisem pojawi się coś równie ciekawego, zaktualizuję ten wpis nowymi informacjami.

Jeszcze jedno, aby czytanie tego posta miało jakiś sens, należy zacząć od przestudiowania poprzedniego wpisu: Jak to jest, kiedy bierzemy kredyt hipoteczny - kilka zasad.


1.
ynwestor pisze...


[...]  Dodam jeszcze co nieco od siebie.

Ad. 1. Jeśli chodzi o pośredników, to mój kolega wziął kredyt za pośrednictwem Open Finance. Wierzcie lub nie, ale wynegocjował niższą marżę niż dostałby w banku, którego umowę pośredniczył OF. Banki stosują czasem takie zabiegi, bo przyciągnięcie klienta też kosztuje, więc pośrednik musi mieć z tego jakąś korzyść. Bank dostał klienta za darmo, a pośrednik był w stanie zaproponować naprawdę atrakcyjną marżę. Wszyscy zyskali, a najbardziej kredytobiorca.

Ad. 2. Sprzedaż krzyżowa, to często spotykany zabieg. Zdarza się, że kredyt hipoteczny powiązany jest też z wysoko płatnym kontem (kojarzę to z bankiem Millennium). W takim przypadku klient ma możliwość zamiany konta na darmowe (tzw. konto techniczne), które co prawda jest znacznie uboższe, ale też i tańsze. Akurat w Millennium oszczędzamy bodajże 7 zł miesięcznie – zawsze coś.

Ad. 3. Banki różnie liczą zdolność kredytową. Dom Bank i Polbank był bardzo liberalne i klient mógł dostać tam kredyty wyższe o nawet kilkanaście procent niż w pozostałych bankach. Oferowanie tak wysokich kredytów jest ryzykowne, więc i marża była dużo wyższa (szczególnie w Dom Banku). Zastanówmy się, czy się to nam opłaca.

Ad 5. Mowa tu o LTV (loan to value) – czyli im więcej kredytu w stosunku do wartości nieruchomości bierzemy, tym wyższa marża. Jeśli wysokość kredytu jest bardzo wysoka (zazwyczaj pow. 70 % wartości nieruchomości), to dodatkowo bank wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jednymi słowy kredyty na 100 % wartości nieruchomości są bardzo drogie.

Ad 6. Warto też zapytać o realną roczną stopę oprocentowania (czyli RRSO). Im niższe tym lepiej.

Tak jak napisał Marek, kredyt hipoteczny to poważna sprawa i zaciągnięcie kredytu trzeba poważnie przemyśleć. Pamiętajmy, że w razie gdybyśmy kredytu nie spłacali, bank może zabrać nam mieszkanie!

Ps. Dzięki za podlinkowanie :)

2.
Richmond pisze...

Przy braniu kredyt hipotecznego na mieszkanie pod wynajem przeszukalam sama oferty bankow, podzwonilam do kilku, zeby dopytac sie szczegolow i sama wybralam sobie najlepsza oferte. Tyle, ze ja wiedzialam jaki chce produkt kredytowy.

Co do nadplacania kredytu to mysle, ze nie mozna kategorycznie powiedziec, ze nie oplaca sie to. Po pierwsze nie kazdy ma kredyt z ratami rownymi. Przy kredycie z ratami malejacymi czesc kapitalowa moze stanowic znaczna czesc raty. Np w moim obecnym kredycie czesc kapitalowa raty wynosi 80%, reszta to odsetki. Nadplata znacznie zmniejszylaby faktyczne zadluzenie. Akurat nie oplaca mi sie nadplacac, bo jest bardzo niskie oprocentowanie, ale w innym przypadku bym to zrobila.

Swoj pierwszy kredyt hipoteczny splacilam w 3 lata i uwazam, ze byla to bardzo dobra decyzja. Wtedy warunki kredytow byly znacznie gorsze niz teraz i za kazda nadplate musialam placic kare. Mimo wszystko uwazam, ze bylo warto i zaoszczedzilam sporo na odsetkach.

3.
Anonimowy pisze...

Jako, że jestem na etapie "kupna" kredytu hipotecznego to moge też dodać coś od siebie, po pierwsze to opisana sytuacja z pośrednikiem jest bardzo dziwna, osobiście skorzystałem z usług najwiekszego pośrednika w Polsce, u którego wszyscy lubia zakładać lokaty, i byłem bardzo zadowolony z przeprowadzonej rozmowy, w nieco ponad godzinę poznałem najlepsze na dany moment oferty na rynku i zaoszczedziłem w ten sposób mnóstwo czasu. Ostatecznie kredyt wziąłem bez pośrednika w banku, bo dziwnym trafem zaproponowano mi niższą prowizje ;)

po drugie czasami warto tez zastanowic się nad programem oszczednościowym, w niektorych przypadkach obniża to marze nawet o 0.3%, a możemy wziac produkty takich firm jak Aegon czy Skandia, gdzie owszem pobieraja oplaty za zarzadzanie i administracyjne, ale daja dostep do wielu niedostępnych na naszym rynku zagranicznych funduszy, lub takich, ktorych kwota wejścia jest bardzo wysoka, a te pieniadze i tak zostają dla nas i w najlepszym wypadku po 10 latach je odzyskamy. wszystko zalezy od naszych możliwości finansowych.

bezsensowny jest dla mnie za to punkt 6, przeciez to oczywiste, że zwrócimy do banku znacznie więcej niż pozyczylismy, a ewentualne roznice wynikaja z roznicy w wysokosci marazy oraz ewentualnej prowizji, którą bedziemy musieli zapłacić... poza tym całkowita kwota spłaty jest bezsensowna, bo nie jest realna, wraz z postepującą inflacją, a co za tym idzie spadkiem wartości pieniądze, przyszłe 500 000 PLN wcale nie jest warte tyle dzisiaj. szerzej tą sytuacje opisałem pod jednym z wpisów o kredytach na blogu AppFunds.

problematych są również punkty 8 i 9, bo w pierwszym proponujesz raty malejace gdzie nadpłacamy kapitał znacznie szybciej, a zaraz odwodzisz od nadpłaty kredytu pry ratach równych, może ja się nie znam, i szczerze powiem będę musiał to jeszcze sprawdzić, ale znając sposob wyliczania raty równej, moim zdaniem nadpłacając kredyt, wysokość raty musi być nam ponownie przeliczona, przez co spada nieco więcej, bo płacimy odestki od mniejszej kwoty, rozwiązanie, typu spłacania ostatnich rat z minimalnymi odsetkami i zachowaniem aktualnej wysokości raty byłoby nie tylko bez sensu, ale również bardzo krzywdzące dla klienta i nie sądze aby było dozwolone, przynajmniej w przypadku kredytów hipotecznych gdzie chodzi o setki tysięci złotych. może się myle, będę wtedy wdzięczny za sprowadzenie na właściwy tor myślenia.

to tyle w kwestii moich krótkich przemyśleń :)

4.
Richmond pisze...

Im wiecej nadplacisz, tym nizszy kapital, od ktorego sa naliczane odsetki. Przy wiekszej nadplacie, roznica jest bardziej widoczna. Przy malej nadplacie moze byc faktycznie rzedu pare zlotych. Ale regularne nadplaty daja ogromne oszczednosci na odsetkach w czasie trwania kredytu.

Oczywiscie inna kwestia jest nadplata kontra inwestowanie. Gdybym miala kredyt na powiedzmy 4%, a oszczednosci lub inwestycje dawalyby mi znacznie wiecej to bym wolala przeznaczac pieniadze na oszczednosci/inwestowanie i ewentualnie moglabym nadplacac od czasu do czasu kredyt z zyskow. Natomiast jesli kredyt jest powiedzmy na 7%, a oszczednosci na zwyklej lokacie nizej oprocentowanej, to wolalabym nadplacic kredyt.