Pisząc wcześniej opublikowanego posta o tym, czym zajmują się tzw. "doradcy finansowi", przypomniałem sobie o własnych przygodach, które miałem biorąc kredyt hipoteczny na zakup mieszkania.
W tamtym czasie nauczyłem się kilku zasad, które mogą (choć nie muszą) przydać się tym z Was, którzy biorą lub będą brać kredyt hipoteczny.
Zacznijmy więc od początku. Jak każdy, przeciętny Kowalski chciałem znaleźć najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego, więc zdecydowałem się najpierw udać do pośrednika finansowego. Ofertę prezentowała młoda pani (chyba tuż po studiach) o bardzo miłej aparycji, więc spotkanie było... miłe :). Niestety prócz miłej atmosfery spotkania, pani nie była w stanie zaproponować niczego wartościowego, operowała sloganami i językiem, jak by wkuła na pamięć tekst z folderów reklamowych i kiedy spytałem o więcej szczegółów po prostu nie potrafiła udzielić żadnych odpowiedzi - wyszły u niej braki wiedzy o finansach. Co gorsza z uporem maniaka próbowała mi wcisnąć kredyt hipoteczny z funduszem inwestycyjnym, koniecznie akcji (to był koniec roku 2007, kiedy indeksy leciały w dół). Ech... to była strata czasu, tyle, że w jednym miejscu dostałem reklamówki kilku banków.
W końcu musiałem sam pochodzić po bankach, żeby znaleźć najlepszą ofertę, która oczywiście była inna od tej przedstawianej przez pośrednika.
Opisałem tą krótką przygodę z pośrednikiem finansowym, ponieważ chciałem uświadomić wszystkim biorącym kredyt hipoteczny, że droga na skórty nie działa, sami musicie przejść się po bankach i wybadać rynek. To jest żmudne i trudne zajęcie, ale kredyt hipoteczny bierze się dwa, trzy razy w życiu (czasem tylko raz, czasem wcale), a lenistwo w tej kwestii może Was dużo kosztować - różnice ceny jaką trzeba zapłacić bankom za kredyt hipoteczny sięgają kilku, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Poszukując tej jednej, najlepszej oferty warto się trzymać kilku zasad:
0. Na miejscu zerowym umieściłem czynność, od której powinniście zacząć, zanim w ogóle wyjdziecie z domu na łowy :).
Należy sobie przestawić w głowie myślenie o "braniu" kredytu. Otóż nie "bierzemy" kredytu, tylko go "kupujemy" i bank nam go nie "udziela", tylko "sprzedaje", wówczas z psychologicznego punktu widzenia z roli petenta wchodzicie w rolę klienta, która za swoją ciężko zarobioną kasę kupuje kredyt.
1. Można skorzystać z pomocy pośredników, ale tylko jako biura pośrednictwa prezentacji reklamówek.
2. Kredyt hipoteczny wraz z funduszem inwestycyjnym to głupota, zamykamy się na produkt tylko jednego banku i na ogół płacimy większe prowizje za nabycie jednostek. Często fundusze te mają charakter przymusowy, tzn. umowa zobowiązuje nas do comiesięcznego wpłacania pieniędzy przez określony czas. Lepiej skorzystać z darmowych platform, takich jak np. mBank, czy Multifund, które nie zmuszają nas do regularnych wpłat i dają dostęp do dużo szerszej oferty.
Często jednak, bank warunkuje niższą marżę wzięciem jakiegoś produktu (transakcja wiązana), np. karty kredytowej, cóż w takiej sytuacji trzeba wszystko policzyć i rozpatrzyć różne scenariusze. Ja dla przykładu zgodziłem się na wzięcie karty kredytowej, bo w zamian bank obniżył mi marżę, teraz leży sobie w szufladzie i się demagnetyzuje pod telewizorem :), co pozwoliło mi w efekcie zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych, w zamian co roku muszę płacić ok. 30 pln za aktywowanie tej karty, ale ostateczny rachunek jest na plus.
3. Licząc swoją zdolność kredytową, pamiętajcie że koszt pieniądza prezentowany przez różne wskaźniki typu WIBOR, LIBOR itp. zmienia się w czasie, a te zmiany mogą sięgać 20%-30% (choć nikt nie może zagwarantować, że nie będzie to więcej). Więc bądźcie ostrożni, obciążenie kredytem miesięcznym nie powinno być większe niż 30%-40% waszych miesięcznych dochodów - więcej to już ryzyko, że kiedy WIBOR, LIBOR, kurs waluty itp. polecą ostro do góry, nie będziecie w stanie zapłacić raty kredytu. Trzeba pamiętać, że kredyt bierze się na 20-40 lat, więc w tak długim czasie najprawdopodobniej taka sytuacja będzie miała miejsce kilka razy.
4. Warto przez jakiś czas, wg mnie co najmniej przez pół roku, odkładać kwotę hipotetycznej, wyliczonej raty kredytu i zobaczyć, czy uda Wam się "zapiąć" budżet domowy - to naprawdę dobre ćwiczenie, które da Wam obraz tego, co Was czeka, kiedy weźmiecie kredyt.
5. Jeśli to możliwe uzbierajcie wkład własny (np. robiąc ćwiczenie opisane w punkcie 4), im jest on większy, tym niższą prowizję/marżę zapłacicie bankowi.
6. Porównując oferty banków, zawsze proście o podanie całkowitego kosztu kredytu (nie tylko o wysokość miesięcznej raty). Cena całkowita to kwota, którą w efekcie zapłacicie na sam koniec okresu kredytowani, po tych 20-40 latach - to Wam otworzy oczy. Oferty, które z pozoru mogłyby się wydawać korzystne, mogą "zblednąć" kiedy sprawdzimy wspomniany koszt.
7. Zbierajcie pieniądze na fundusz awaryjny. W ciągu tych 20-40 lat możecie stracić pracę, zachorować, czy cokolwiek innego, a nie ma przebacz, będziecie musieli zapłacić ratę, inaczej stracicie mieszkanie.
8. Pamiętajcie, że decydując się na raty malejące całkowity koszt kredytu będzie niższy niż przy ratach równych.
9. Nie opłaca się nadpłacać kredytu hipotecznego, bo jak pisze Ynwestor w tym wpisie:
"... kredyt nadpłaca się od końca. Oznacza to, że wcześniej spłaca się ostatnie raty, a te składają się głównie z kapitału. Klient spłacając wcześniej np. kwotę 1 000 zł często oszczędza na tym bardzo niskie kwoty rzędu kilkunastu złotych! Gdyby raty składały się po równo z kapitału i odsetek, klient oszczędziłby w tym przypadku 500 zł. Zasada ta jest wyraźniejsza przy długich okresach spłat. Kredytów hipotecznych nie opłaca się spłacać wcześniej. Dużo korzystniejsze byłoby zainwestowanie kwoty, którą chcemy przeznaczyć na nadpłatę."
10. Każdą umowę kredytową czytajcie bardzo uważnie, proście o przesłanie jej treści kilka dni przed datą podpisania dokumentów i dokładnie ją przestudiujcie. Banki umieszczają w nich różne kwiatki. Ja kiedyś miałem kredyt w BOŚ, gdzie zgodnie z umową kredytową, nie mogłem sprzedać mieszkania bez zgody banku !
Każdy wątpliwy punkt negocjujcie, jeśli pracownik mówi, że nie ma prawa nic zmienić, to poproście o rozmowę z kierownikiem, jeśli ten też nic nie może, to spróbujcie porozmawiać z dyrektorem, itd., a jak nic się nie da zrobić to poszukajcie innego banku.
11. Negocjując umowę kredytu zawsze mówcie, że w banku X to dostajecie to i to (podobnie jak przy podpisywaniu umowy abonamentowej u któregoś z operatorów komórkowych) - taka strategia zwykle działa i udaje się wynegocjować lepsze warunki.
12. Zawsze podawajcie prawdziwe dane - zawyżając swoje zarobki możecie się władować w kredyt, którego nie udźwigniecie - nie kupujcie mieszkania za wszelką cenę (wiem, że mieszkanie w wynajmowanym, czy u rodziców to ciężka sprawa, sam o tym pisałem tutaj), ale lepiej poczekać aż będziecie więcej zarabiać, albo będziecie mieli więcej gotówki na wkład własny.
To chyba wszystko. Generalnie kredyt to nie jest prosta sprawa, ale pamiętajcie że banki żyją z kredytów i Was potrzebują, więc to Wy jesteście goście z kasą, a oni mają produkt do sprzedania (to co, że to też kasa :) ).
Bardzo fajnie to rozpisałeś! Dodam jeszcze co nieco od siebie.
OdpowiedzUsuńAd. 1. Jeśli chodzi o pośredników, to mój kolega wziął kredyt za pośrednictwem Open Finance. Wierzcie lub nie, ale wynegocjował niższą marżę niż dostałby w banku, którego umowę pośredniczył OF. Banki stosują czasem takie zabiegi, bo przyciągnięcie klienta też kosztuje, więc pośrednik musi mieć z tego jakąś korzyść. Bank dostał klienta za darmo, a pośrednik był w stanie zaproponować naprawdę atrakcyjną marżę. Wszyscy zyskali, a najbardziej kredytobiorca.
Ad. 2. Sprzedaż krzyżowa, to często spotykany zabieg. Zdarza się, że kredyt hipoteczny powiązany jest też z wysoko płatnym kontem (kojarzę to z bankiem Millennium). W takim przypadku klient ma możliwość zamiany konta na darmowe (tzw. konto techniczne), które co prawda jest znacznie uboższe, ale też i tańsze. Akurat w Millennium oszczędzamy bodajże 7 zł miesięcznie – zawsze coś.
Ad. 3. Banki różnie liczą zdolność kredytową. Dom Bank i Polbank był bardzo liberalne i klient mógł dostać tam kredyty wyższe o nawet kilkanaście procent niż w pozostałych bankach. Oferowanie tak wysokich kredytów jest ryzykowne, więc i marża była dużo wyższa (szczególnie w Dom Banku). Zastanówmy się, czy się to nam opłaca.
Ad 5. Mowa tu o LTV (loan to value) – czyli im więcej kredytu w stosunku do wartości nieruchomości bierzemy, tym wyższa marża. Jeśli wysokość kredytu jest bardzo wysoka (zazwyczaj pow. 70 % wartości nieruchomości), to dodatkowo bank wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jednymi słowy kredyty na 100 % wartości nieruchomości są bardzo drogie.
Ad 6. Warto też zapytać o realną roczną stopę oprocentowania (czyli RRSO). Im niższe tym lepiej.
Tak jak napisał Marek, kredyt hipoteczny to poważna sprawa i zaciągnięcie kredytu trzeba poważnie przemyśleć. Pamiętajmy, że w razie gdybyśmy kredytu nie spłacali, bank może zabrać nam mieszkanie!
Ps. Dzięki za podlinkowanie :)
Przy braniu kredyt hipotecznego na mieszkanie pod wynajem przeszukalam sama oferty bankow, podzwonilam do kilku, zeby dopytac sie szczegolow i sama wybralam sobie najlepsza oferte. Tyle, ze ja wiedzialam jaki chce produkt kredytowy.
OdpowiedzUsuńCo do nadplacania kredytu to mysle, ze nie mozna kategorycznie powiedziec, ze nie oplaca sie to. Po pierwsze nie kazdy ma kredyt z ratami rownymi. Przy kredycie z ratami malejacymi czesc kapitalowa moze stanowic znaczna czesc raty. Np w moim obecnym kredycie czesc kapitalowa raty wynosi 80%, reszta to odsetki. Nadplata znacznie zmniejszylaby faktyczne zadluzenie. Akurat nie oplaca mi sie nadplacac, bo jest bardzo niskie oprocentowanie, ale w innym przypadku bym to zrobila.
Swoj pierwszy kredyt hipoteczny splacilam w 3 lata i uwazam, ze byla to bardzo dobra decyzja. Wtedy warunki kredytow byly znacznie gorsze niz teraz i za kazda nadplate musialam placic kare. Mimo wszystko uwazam, ze bylo warto i zaoszczedzilam sporo na odsetkach.
Jako, że jestem na etapie "kupna" kredytu hipotecznego to moge też dodać coś od siebie, po pierwsze to opisana sytuacja z pośrednikiem jest bardzo dziwna, osobiście skorzystałem z usług najwiekszego pośrednika w Polsce, u którego wszyscy lubia zakładać lokaty, i byłem bardzo zadowolony z przeprowadzonej rozmowy, w nieco ponad godzinę poznałem najlepsze na dany moment oferty na rynku i zaoszczedziłem w ten sposób mnóstwo czasu. Ostatecznie kredyt wziąłem bez pośrednika w banku, bo dziwnym trafem zaproponowano mi niższą prowizje ;)
OdpowiedzUsuńpo drugie czasami warto tez zastanowic się nad programem oszczednościowym, w niektorych przypadkach obniża to marze nawet o 0.3%, a możemy wziac produkty takich firm jak Aegon czy Skandia, gdzie owszem pobieraja oplaty za zarzadzanie i administracyjne, ale daja dostep do wielu niedostępnych na naszym rynku zagranicznych funduszy, lub takich, ktorych kwota wejścia jest bardzo wysoka, a te pieniadze i tak zostają dla nas i w najlepszym wypadku po 10 latach je odzyskamy. wszystko zalezy od naszych możliwości finansowych.
bezsensowny jest dla mnie za to punkt 6, przeciez to oczywiste, że zwrócimy do banku znacznie więcej niż pozyczylismy, a ewentualne roznice wynikaja z roznicy w wysokosci marazy oraz ewentualnej prowizji, którą bedziemy musieli zapłacić... poza tym całkowita kwota spłaty jest bezsensowna, bo nie jest realna, wraz z postepującą inflacją, a co za tym idzie spadkiem wartości pieniądze, przyszłe 500 000 PLN wcale nie jest warte tyle dzisiaj. szerzej tą sytuacje opisałem pod jednym z wpisów o kredytach na blogu AppFunds.
problematych są również punkty 8 i 9, bo w pierwszym proponujesz raty malejace gdzie nadpłacamy kapitał znacznie szybciej, a zaraz odwodzisz od nadpłaty kredytu pry ratach równych, może ja się nie znam, i szczerze powiem będę musiał to jeszcze sprawdzić, ale znając sposob wyliczania raty równej, moim zdaniem nadpłacając kredyt, wysokość raty musi być nam ponownie przeliczona, przez co spada nieco więcej, bo płacimy odestki od mniejszej kwoty, rozwiązanie, typu spłacania ostatnich rat z minimalnymi odsetkami i zachowaniem aktualnej wysokości raty byłoby nie tylko bez sensu, ale również bardzo krzywdzące dla klienta i nie sądze aby było dozwolone, przynajmniej w przypadku kredytów hipotecznych gdzie chodzi o setki tysięci złotych. może się myle, będę wtedy wdzięczny za sprowadzenie na właściwy tor myślenia.
to tyle w kwestii moich krótkich przemyśleń :)
Im wiecej nadplacisz, tym nizszy kapital, od ktorego sa naliczane odsetki. Przy wiekszej nadplacie, roznica jest bardziej widoczna. Przy malej nadplacie moze byc faktycznie rzedu pare zlotych. Ale regularne nadplaty daja ogromne oszczednosci na odsetkach w czasie trwania kredytu.
OdpowiedzUsuńOczywiscie inna kwestia jest nadplata kontra inwestowanie. Gdybym miala kredyt na powiedzmy 4%, a oszczednosci lub inwestycje dawalyby mi znacznie wiecej to bym wolala przeznaczac pieniadze na oszczednosci/inwestowanie i ewentualnie moglabym nadplacac od czasu do czasu kredyt z zyskow. Natomiast jesli kredyt jest powiedzmy na 7%, a oszczednosci na zwyklej lokacie nizej oprocentowanej, to wolalabym nadplacic kredyt.
Po pierwsze dziekuję wszystkim za komentarze - jestem pod wrażeniem, chyba nigdzie jeszcze nie widziałem tak rzeczowej dyskusji !
OdpowiedzUsuńJeśli nikt nie zaprotestuje, przekopiuję je wszystkie i zrobie z nich osobny post, takie post scriptum do tego posta, bo jak widać wielu rzeczy nie uwzględniłem.
W odpowiedzi na komentarz od Anonimowego
w pkt. 6 chodziło mi o to, że znając całkowitą kwotę kredytu możesz porównać oferty kilku banków, bo jak wiadomo stosują one różne opłaty, o różnych nazwach, więc można się pogubić, znajmość ceny całkowitej ułatwia rozeznanie w ofertach. Oczywiście za kilka lat te kwoty będą zupełnie inne, choćby z uwagi na inflację, ale dla celów porównawczych to nie ma znaczenia.
Jeśli chodzi o pkt. 8 i 9, trzeba rozróżnić "nadpłacanie" od "wyboru rat malejących", w pkt. 8 odwodzę od nadpłacania raty kredytu, ponad kwotę, którą w danym miesiącu wymaga bank (choć jak można przeczytać w komentarzu Richmond nie do końca słusznie)
w pkt. 9 piszę, że wybór rat malejących pozwala zmniejszyć całkowitą kwotę kredytu, którą za tych kilkadziesiąt lat spłacimy, ponieważ w przypadku rat malejących większa część raty idzie na spłatę pożyczonego kapitału, a mniejsza na spłatę odsetek (ceny), niż to ma miejsce w przypadku rat równych.
Jeszcze raz dziękuję wszystkim za Wasz wkład w tego posta.
Myślę, że warto tutaj określić wyraźnie jeszcze jedną kwestię. Richmond pisze o spłacie pierwszego kredytu w 3 lata, ktoś inny o procentowej zmianie stawki pieniądza rzędu 20-30%.
OdpowiedzUsuńMyślę, że nikt nie jest w stanie nam zagwarantować iż zmiany w przyszłych latach w naszej polskiej rzeczywistości nie pójdą dużo dalej. Nie opłaca się nadpłacać kredytu hipotecznego, mówi większość po czym środki na to przepuszcza - a jeżeli przeznaczone na nadpłate pieniądze nie są inwestowane i nie przynoszą wiekszego zysku tj. wyższego niz koszty kredytu, takie mówienie "nie opłaca się nadpłacać" to tylko bicie piany. Nie opłaca się tylko w przypadku, jeżeli z inwestycji tych samych środków które przeznaczyć możnaby na nadpłatę, uzyskamy więcej i ze spokojną głową niż wynoszą koszty kredytu! Co jak nam wiadomo - większość rodaków nie robi. Przejadjąa "nieopłacalne nadpłacanie", w momencie zmiany warunków politycznych/społecznych (kto wie, czy nie czeka nas dużo większy kryzys kiedyś tam, a obecny będziemy wspominać z miłym uśmiechem) przeciętny Polak stje wobec kłopotów, które sam sobie zgotował.
Obecnie także jestem na etapie kupna kredytu i nie wyobrażam sobie przyszłości bez tworzenia "nadpłaty" czy powiększającej się stale poduszki finansowej, którą w przyszłości przeznaczę na całkowite uregulowanie długu lub inne korzystne okoliczności. Bądźmy czarnowidzami jak tylko my potrafimy narzekać i wyciągnijmy z tego korzyści ;)