G R A G I E Ł D O W A.

niedziela, 10 stycznia 2010

Cyrograf z bankiem - czyli nie taki kredyt mieszkaniowy zły jak go malują.



W ciągu ostatnich kilku dni pojawiły się artykuły (w czwartek pisała o tym WP, ale nie mogę teraz znaleźć linka,  a 9 stycznia tematem zajął się APP) dotyczące kredytów hipotecznych na zakup mieszkania.

Aktualizacja: ynwestor podesłał linka do artykułu WP - kliknij tutaj.

Ogólna konkluzja nie jest zaskakująca - kupowanie na kredyt jest bardzo drogie i oczywiście lepiej jest oszczędzać, aby wymarzone "m" zakupić za gotówkę (lub przynajmniej mieć wkład własny).


Ogólnie rzecz ujmując, autorzy mają całkowitą rację, jednak diabeł tkwi w szczegółach.


Weźmy przykład Trójmiasta. Zastrzegam, że robiąc wyliczenia nie bawię się w obliczenia z dokładnością do 10 miejsca po przecinku, tylko bardziej interesuje mnie rząd wielkości. Przeciętny koszt nowego, 50 metrowego mieszkania wynosi ok. 250.000 pln. Takie mieszkania najczęściej dedykowane są młodym dwudziestokilkuletnim parom, które jeszcze dzieci nie mają, albo mają już jedno dziecko (w drodze albo już wyklute :) ).

Przeciętnie każde z nich, będąc niedługo po studiach zarabia ok. pln 2.500 netto, czyli razem mają ok. pln 5.000 netto (myślę, że podaję dość optymistyczny, ale realny wariant).

Postanowiłem policzyć sobie ile czasu by zajęło takiej parze zebranie całej potrzebnej kwoty (ja skorzystałem kalkulatorów serwisu Bankier.pl). Powiedzmy, że wzięli ślub i po weselu zebrali pln 10.000, które w całości chcą przeznaczyć na nowe mieszkanie i są w stanie co miesiąc odkładać po pln 500. Załóżmy jeszcze, że przeciętna stopa zwrotu to 10%.

Robiąc wyliczenia i biorąc pod uwagę działanie magii procentu składanego całe 250.000 pln byli by w stanie zebrać dopiero po ok. 15 latach!

Biorąc pod uwagę fakt, że nikt nie stoi w miejscu, nasi młodzi bohaterowie z pewnością w ciągu lat awansowali by i zarabiali coraz więcej, więc myślę, że ten czas możemy skrócić do ok. 10 lat.

Decydując się na odkładanie na wkład własny, powiedzmy 30% potrzebnej kwoty, okres „bezdomności” skracamy do ok. 7-8 lat (przy zachowaniu wyżej podanych warunków). Biorąc pod uwagę premie i awanse niech to będzie lat 5.

No to teraz "palec do budki, kto chce czekać 5 do 10 lat !?", już widzę las rąk młodych par, które zechcą gnieździć się przez 5 do 10 lat z rodzicami, albo teściami, a po drodze jeszcze z dziećmi, które się urodzą...

Ok. to drugi wariant, wynajmujemy mieszkanie.

Koszt wynajmu 50 metrowego mieszkania w tzw. "dobrej dzielnicy" to ok. pln 1000 + opłaty. Oczywiście są tańsze propozycje i droższe, wszystko zależy od tego gdzie, w jakim budynku, z jakim wyposażeniem itd.

Powiedzmy, że płacąc czynsz + opłaty, nadal nasi młodzi małżonkowie są w stanie odłożyć pln 500 miesięcznie. Czyli przez 10 lat odłożymy 250.000 pln i zapłacimy 120.000 pln za sam wynajem...

Te 120.000 idzie do kieszeni innych ludzi. Żadnej trwałej wartości za to nie dostajemy tylko prawo do mieszkania w ich lokum, całe 120.000 "idzie w eter" tak, jak pieniądze wydane np. na papierosy. Pomijam już takie drobnostki, że nie wyremontujemy takiego mieszkania, bo ono nie jest nasze, a najemca w każdej chwili może nam umowę wypowiedzieć (oczywiście z zachowaniem okresu wypowiedzenia).

Pamiętajmy, że powyższe wyliczenia nie uwzględniają działania inflacji.

Więc co wybieracie mieszkanie z rodzicami/teściami, czy płacenie obcym ludziom za mieszkanie w nie swoim lokalu ?

Kredyt mieszkaniowy jest cholernie drogi i zarówno autorzy artykułów, jak i APP mają w tej kwestii całkowitą rację, APP ma też pełną słuszność, że należy płacić sobie i oszczędzać. Zresztą to jego blog zainspirował mnie do skuteczniejszego oszczędzania i dzięki jego radom, w tym roku odłożyłem więcej niż kiedykolwiek wcześniej. Mam jednak kilka "ale”:

1. Banki w umowie kredytowej (przynajmniej te, z którymi ja miałem do czynienia) podają całkowity koszt kredytu - ja biorąc kredyt na zakup mojego mieszkania, byłem w pełni świadomy ile w sumie zapłacę, przy założeniu ówczesnej stopy procentowej i kursu waluty. Te dwa czynniki zmieniają się w czasie i ostateczna cena będzie inna od tej wpisanej w umowie.

2. Przez te przykładowe 10 lat młode małżeństwo z pewnością zapłaci bankowi więcej niż te 120.000 pln, które by wpłaciło za wynajem, ale płaci za swoje, kupuje coś dla siebie, te pieniądze budują pewną realną wartość, która buduje nasz kapitał.

3. Płacąc ratę kredytu tak naprawdę wcale nie płacimy za mieszkanie, tylko za rzecz dużo cenniejszą - CZAS, którego nie można odzyskać, który jest zasobem nieodnawialnym. Ile byście zapłacili za dodatkowe kilka lat życia, albo dodatkowych kilka godzin w ciągu dobry ?

4. Płacąc kredyt i mieszkając na swoim zyskujemy wolność, niezależność i swobodę, której mieszkanie z rodzicami, czy w wynajętym nam nie da. Ci, którzy tego popróbowali, wiedzą o czym piszę.

Jest i ciemna strona układu z kredytem.

1. STRES - masz ten "miecz Damoklesa" nad głową, że musisz co miesiąc przynieść w zębach pieniądze do banku. Zatem w razie problemów finansowych, utraty pracy itp. jesteś mocno narażony na dramat utraty domu. Dla mnie osobiście to duże obciążenie i dlatego ostatnie 2 lata odkładałem każdy gorsz, aby mieć fundusz awaryjny. Wynajmując masz podobny problem.

2. Koszt zakupu nieruchomości jest niewspółmiernie wysoki do jej wartości.

Każdy kij ma dwa końce i od was zależy, co wybierzecie, ale warto abyście dokładnie wiedzieli w co się pakujecie. Oczywiście najlepiej jest mieć zamożnych rodziców, którzy zafundują nam pierwsze mieszkanie, ale wydaje mi się, że niewielu z nas ma ten luksus - może dzięki oszczędzaniu, nasze dzieci będą tak miały.

7 komentarzy:

  1. Zgadzam się. Hipoteka to drogi kredyt, ale w przypadku kredytowania mniej niż całości wartości nieruchomości może znacznie stanieć.

    Własne m to też inwestycja i trzeba liczyć się z tym, że zmienia swoją wartość. W momencie końca spłaty kredytu nieruchomość może mieć większą wartość od całkowitego kosztu kredytu (choć może być również bezwartościowa).

    Jeśli chodzi o link to czy nie chodziło o:

    http://finanse.wp.pl/kat,53234,title,Kredyty-hipoteczne-Wiekszosc-klientow-nie-wie-ile-maja-do-splacenia,wid,11837274,wiadomosc.html

    OdpowiedzUsuń
  2. Dokładnie o ten artykuł chodziło :) Dzieki ynwestor - pozwole go sobie wrzucić do tego posta.

    OdpowiedzUsuń
  3. No i jak tu się dziwić, że młodzi decydują się na kredyt. Może i warto poczekać te 10-15 lat, ale gdzie wtedy mieszkać?
    Do Twojego postu dodałabym jeszcze jeden ważny czynnik - mieszkania cały czas drożeją. Teraz mamy pewną stagnację a nawet obniżki, ale to nie będzie trwać wiecznie.

    OdpowiedzUsuń
  4. @ Karolina

    Tak już jest, że kredyt to zło ale często konieczne. Jeśli ktoś pochodzi z dwupokojowego mieszkanka, w bloku, to poprostu bardzo trudno jest młodym parom żyć na kupie z rodzicami.

    Dokładnie, jeśli ktoś ma możliwość, to obecnie i pewnie jeszcze w przyszłym roku jest dobry czas na zakup nieruchomości.

    OdpowiedzUsuń
  5. "No to teraz "palec do budki, kto chce czekać 5 do 10 lat !?""

    I w tym jest problem, wyrosło dziwne pokolenie, które chce mieć wszystko na zaraz, nie zastanawiając się czy ich stać. A najlepiej od razu do tego samochód, bo przecież znajomi mają itd.

    Jakoś na Zachodzie znacząca większość wynajmuje i da się żyć, w Polsce też wiele osób wynajmuje latami.

    Poza tym zakładając, że to małżeństwo kupuje mieszkanie, kto będzie z dzieckiem które się za moment pojawi mieszkać w 45-50 m^2?
    O wiele większe mieszkania, i tańsze niż kredyt można wynająć.

    OdpowiedzUsuń
  6. @ Anonimowy
    "I w tym jest problem, wyrosło dziwne pokolenie, które chce mieć wszystko na zaraz..."

    Pewnie jest w tym dużo prawdy, myślę że tak się dzieje bo nasze pokolenie(do którego się zaliczam) w przeciwieństwie do tego wcześniejszego, które kupowało mieszkania w latach 90-tych, ma poprostu taką możliwość. Przy średnich zarobkach, bank po pierwsze udziela tak wysokiego kredytu, potrzebnego na kupno mieszkania, ale jeszcze (jak narazie) jesteśmy w stanie spłacić ratę kredytu. W ubiegłym dzisięcioleciu warunki stawiane przez banki były tak wygórowane, że dla młodych ludzi ich spełnienie było niemożliwe.

    Jeśli chodzi o wynajem, to być może to zależy od regionu Polski, ponieważ np. w Trójmieście miesięczny koszt najmu (ok. 50m2) jest bardzo zbliżony do miesięcznej raty kredytu. Być może też zależy to od wielkości mieszkania i w przypadku większych lokali bardziej opłaca się wynająć.

    Nie bronię kredytu jako cudownego środka, bo to nieprawda (wiem, bo go mam), jednak przy zachowaniu zdrowego rozsądku (miesięczna rata nie wyższa niż 30% przychodów) dla wielu młodych ludzi jest on lepszą alternatywą niż wynajmowanie. Oczywiście za 5,10, czy 20 lat sytuacja może się zmienić na gorsze i rata kredytu może przytłoczyć spłacających, ale to jest ryzyko, które należy wkalkulować.

    OdpowiedzUsuń